Na čo myslieť pri nájme, alebo kúpe prevádzky?

Pre niektoré franchisové koncepty je kľúčový výber umiestnenia prevádzky, alebo dodržanie zvláštnych požiadavkou na zariadenie prevádzky. Franchisant by si mal pred uzatvorením franchisovej zmluvy urobiť prieskum vhodných nehnuteľností. Franchisové systémy majú spravidla skalkulované limitné mesačné náklady na prenájom a služby s ním spojené a majú tiež stanovené minimálne predajné kapacity prevádzok a technické a estetické požiadavky na ich zariadenie.

Do úvahy prichádza nájom, kúpa, alebo využitie nehnuteľností, či nebytového priestoru na báze práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.

Špecifikácia predmetu v prípade nájmu: Franchisant musí mať jasno, čo všetko si prenajíma, zmluva musí presne určiť rozsah priestorov, prípadne pozemkov, rozsah starostlivosti o priestory a pozemky.

Doby nájmu: Pri zjednávaní nájmu by mal franchisant vyjednávať viazanosť nájmu na trvanie franchisovej zmluvy a to i pre prípad, že franchisovú licenciu stratí ešte počas trvania fixnej doby. Vlastne to znamená zjednať nájomnú dobu na dobu určitú podľa trvania franchisovej zmluvy. Veľmi praktické je prednostné právo na predĺženie nájmu na ďalšie obdobie buď na základe včasného oznámenia prenajímateľovi, alebo za splnenia určitých podmienok. Opäť odporúčame čo najviac viazať takéto podmienky na franchisovú zmluvu.

Nájomné: Pokiaľ je to možné môže franchisant zjednať na obdobie začiatku nájmu rozloženie splácania kaucie do dvoch až troch splátok, alebo zníženie nájmu za vloženú investíciu, ktorou zhodnocuje priestor. V prípade, že je umiestnenie prevádzky veľmi výhodné, je dobré zjednať predkupné právo na nebytový priestor, alebo objekt v ktorom sa priestor nachádza.

Nájomca by mal byť všeobecne obozretný pri zjednávaní inflačnej doložky. Odporúča sa modelovo spočítať nájomné pri použití inflačnej doložky na niekoľko rokov dopredu, pritom je treba skontrolovať presné znenie, ktorý index sa použije (štatistiky sa vedú podľa odvetvia obchodu) a údaje ktorého štatistického úradu sa použijú. Väčšinou sa stretávame s údajmi slovenského štatistického úradu, alebo európskeho štatistického úradu, ale hlavne pri zahraničných prenajímateľoch sa občas vyskytujú doložky podľa nemeckého, alebo iného štatistického úradu. V inflačných doložkách je tiež dôležité presné určenie, či pôjde o priemerný index za dvanásť mesiacov, alebo kalendárny rok, alebo o nárast medzi konkrétnym mesiacom predchádzajúceho a nasledujúceho roku a pod.

Zmeny nájmu: Franchisant musí pamätať aj na situáciu, kedy by prevádzal licenciu na spriaznenú osobu (napr. z dôvodov daňových), alebo na inú osobu po dohode s franchisorom. Takú cesiu si musí zjednať aj v nájomnej zmluve vopred.

Kúpa nehnuteľnosti: Nájom, či kúpa? To je na ekonomickom posúdení a na zámeroch franchisanta. Môže po ukončení výkonu franchisovej činnosti nehnuteľnosť dobre využiť? Môže ju po skončení svojej činnosti prenajať za minimálne také náklady, ktoré si vyžiada splátka úveru? Všeobecne pri kúpe nehnuteľností na podnikanie (a to platí aj pre nájom) sa musí franchisant uistiť, že je stavebne, technicky a podľa kolaudačného rozhodnutia, alebo podľa kolaudačného súhlasu vhodná pre jeho konkrétnu prevádzku. Franchisantovi by nemalo stačiť slovné uistenie, je vhodné sa zájsť pozrieť do archívu stavebných úradov.

Je nutné skontrolovať prístup k nehnuteľnosti nie len v reáli, ale tiež právne, podľa záznamov na katastri nehnuteľností. Bežnou praxou realitných kancelárií a právnikov je kontrola vlastníckeho práva. Pokiaľ ide o nebytovú jednotku, alebo nebytové priestory v družstevnom dome, odporúčame si vždy obstarať tiež prehlásenie vlastníka o vymedzení jednotiek v dome a zápisy predchádzajúcich schôdzi Spoločenstva vlastníkov a zistiť, či v dome nie sú rozpory ohľadom služieb, poškodení nehnuteľnosti, vecných bremien a pod. Pokiaľ budú nevyhnutné stavebné úpravy, k nim bude franchisant potrebovať súhlas spoločenstva vlastníkov, alebo družstva, pretože sa dotýkajú spoločných priestorov, alebo priestranstva a pod., je dobré si taký súhlas obstarať vopred, alebo súhlasom podmieniť uvoľnenie kúpnej ceny predávajúcemu.

Kúpnu cenu je nutné zložiť do úschovy notára, alebo advokáta a nechať ju uvoľniť predávajúcemu až po zápise vlastníckeho práva do katastru nehnuteľností. Taktiež doporučujeme aby sa daň z prevodu nehnuteľností uvoľňovala priamo z úschovy menom predávajúceho.

Zmluvné pokuty v zmluvách o prevode nehnuteľností, alebo v nájomných zmluvách, obe strany by mali zachovať jednoduchosť a primeranosť. Zmluvná pokuta by mala nahradiť zložité vyčíslovanie prípadnej škody, ktorá by vznikla porušením povinnosti. Premrštené množstvo pokút, vysoká výška zmluvných pokút môže zmluvný vzťah skôr poškodiť. Strany by si mali vopred určiť, ktoré povinnosti a ktoré zásady sú pre nich kľúčové a len tie pokutovať a vynucovať ich dodržiavanie pod sankciami. V nájomných zmluvách to bude napríklad dodržanie účelu nájmu, zákaz stavebne technických zmien predmetu nájmu bez predchádzajúceho súhlasu prenajímateľa, včasné úhrady nájomného a záloh na služby, dodržovanie nočného pokoja, alebo iných špecifických pravidiel spoločenského spolužitia. V kúpnych zmluvách pôjde o povinnosť typu včasného odovzdania vypratanej nehnuteľnosti, včasná úhrada celej kúpnej ceny, zachovanie určitej špecifickej vlastnosti nehnuteľnosti nutnej pre prevádzku franchisanta (napr. nosnosť terasy, možnosť inštalácie vyššieho napätia, a pod.)

V prípade záujmu o právne poradenstvo a ďalšie informácie kontaktujte PROFIT system franchise services, alebo redakciu Franchising.sk.